此限购非彼限购 楼市降温需“因城施策”
发布时间:2021-09-17 | 发布者： 东东工作室 | 浏览次数： 次央广网北京9月19日消息 据经济之声《央广财经评论》报道，今年以来，楼市的火热不断推升部分城市的房价，昨天，继苏州、厦门、武汉等城市出台限购限贷政策之后，杭州也加入了限购队伍。
杭州市住房保障和房产管理局昨天下午公布了《杭州部分区域实施限购政策》，宣布从今天起实施住房限购，在市区限购范围内暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房。这就意味着，目前非杭州户籍居民在杭州限购区域内只能买一套住房。
这次限购明确了限购范围，包括市区和萧山区、余杭区，但不包含富阳区、大江东以及临安、桐庐、建德、淳安四县（市）。
杭州上一次限购还要追溯到2011年，到了2014年7月28号，杭州市率先对主城区140平方米以上的住宅、萧山、余杭等松绑限购，一个月后，杭州宣布限购政策全面取消。之后，一直到2016年8月，杭州房地产市场处于一个“止跌、复苏、过热”的过程。
国家统计局7月的楼市数据显示，70个大中城市价格同比上涨幅度超过10%的有15个城市，杭州在列，同比涨幅19.1%。其实，在今年的热点二线城市中，杭州属于慢热型。上半年，苏州、合肥、厦门等地的楼市都涨的太快，一部分投资资金转而投向了杭州，杭州房地产市场开始出现过度投资、投机的“苗头”。有数据显示，8月份杭州外来购房的比例达到了33.8%；G20之后的一周，外地人的购买比例达到了39.3%，外来投资性购房比例过高，短期对于消化库存有所帮助，但是长期看，也会带来一些后遗症，产生诸如未来二次供应过大、二手房集中抛售等问题，不利于市场长期健康发展。
因此，这次杭州的限购和2011年开启的那一轮限购不同，按照国家“分类调控、因城施策”的总要求，充分体现了差别化、精细化调控的思路。目的是适度抑制投资性需求，在保障刚需的同时，为楼市降温。
房产研究专家、上海易居房地产研究院院长杨红旭先生对此进行了分析与解读。
杨红旭：我们可以从四个方面分析这一问题。第一是限购的背景，第二是内容和特征，第三是影响，第四是我对调控的一些想法。
首先，杭州的楼市在2011年之后经历了一次整体的塌陷，从2011年到2014年，整个杭州的楼市都比较低迷，自2014年限购取消之后，整个市场开始复苏，先是量增，到2015年下半年杭州的房价才开始慢慢上涨。今年3月，杭州房价加速上涨，但是涨幅并没有厦门、合肥那么大。G20之后，全国很多投资者涌进杭州去买房，据媒体报道，有些人不是买一套两套，而是几十套，甚至有些人买上百套，因为这并不利于市场的稳定健康，因此杭州才会出台这一政策。另外，今年我国的调控政策是因城施策、因地制宜，哪里热，哪里就泼冷水。
第二，杭州的限购政策与苏州比较相似，第一套房可以买，但是有一点比苏州严厉，苏州规定第二套如果有纳税记录，满一年可以购买，杭州现在在市区限购范围内暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房。但是从整体看来，目前杭州的限购政策还不是很严格，因为它还没有收紧房贷，其他城市一般是先收紧房贷，然后才是重新限购，杭州在没有收紧房贷的前提下就开始收紧限购，说明这是一项十分紧急的政策，而且这个政策是由房管部门出台的，而不是由市政府出台。所以这一政策应该是临时性的。
第三，这一政策的出台肯定会对市场造成一些影响，因为在市场爆热之后，很多人会去投资投机，限制购房名额之后，交易量会有所下滑，但是仅靠这一瓢水还不能降低市场的温度，毕竟很多人还是比较认可杭州城市发展和楼市发展的潜力。所以我预计在未来的几个月里，市场量会有盘整，价格会继续保持上涨，只不过涨幅会有所趋缓，可能再过几个月之后，杭州会再次收紧房贷。
第四，调控楼市其实非常复杂，中央提出要去库存。目前全国的商品房代售面积连续6个月下滑，这已经非常不错了，但是三四线城市的库存量依然比较高，所以我们目前依然是以去库存为主基调。关于如何治理，我们还是要从三个方面着手，第一是增加供应；第二是降低杠杆率；第三是严厉执行税收政策。
经济之声：地方政府有没有权利调整当地的限贷或者信贷要求？
杨红旭：限贷款是可以的。这些城市政府可以与当地的银监部门和人民银行协商，地方的银监部门和人民银行的分支机构应该配合地方政府进行楼市的调控。
经济之声：限购的影响大还是限贷的影响大？
杨红旭：限购是一刀切的行政干预手段，限贷也是干预，但是它还是允许你贷，例如对第二套房产来说，首付比例需要提高，或者贷款率要上浮。所以在一般情况下，行政干预政策能够起到立竿见影的效果，但它可能会误伤市场，而信贷和税收是经济手段，它可能比行政干预更合理，弹性空间更大。
经济之声：您如何预测一线城市的房价？
杨红旭：目前，全国的房价还在上涨，只是环比涨幅有所回落，但是在全国大的政策面和货币面没有变化的情况下，市场暂时还不会降温。价格的下跌可能要等到明年下半年或后年才会出现。
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