万通断梦之殇
发布时间:2019-03-26 | 发布者： 东东工作室 | 浏览次数： 次
2019年2月17日，在亚布力中国企业论坛上，冯仑笑谈房地产一直是春天之时，曾被他寄托于梦想、而今与其渐行渐远的万通地产(600246)，却在转型的寒冬之中挣扎再挣扎。
冯仑在离开万通之前，就在公开场合说，万通地产已开始窒息式死亡。
毫无意外地，接盘万通地产之后，王忆会的嘉华时代命运多舛更甚。自2011年冯仑时代开始至今，万通一边试水商业物业服务、互联网文娱资产、新能源，另一边不断质押股权，卖资产偿还债务，只为将自己从水深火热之中拯救出来。然，多次转型皆未果。
如今，万通发起第四次突围，迎来物流巨头普洛斯。3月11日，普洛斯官网消息显示，3月7日，普洛斯与万通控股签署的关于普洛斯战略投资北京（楼盘）万通地产股份有限公司股份转让协议，已由万通地产股东大会审议通过，转让价款合计8.22亿元。
普洛斯成为第三大股东之后，万通地产能否再起波澜？王忆会的嘉华时代，万通地产能否寻梦成功？
万通地产的水深火热
曾经的万通有多风光呢？1990年代创立于海南（楼盘）的万通，曾是中国房地产市场化诞生的象征之一，在2003年年底，这家公司资本金和营收，都双双进入过中国地产业的前十。在2008年，万通地产的营收规模就达到了48.4亿元的规模。
一位在地产圈浸淫多年的媒体人，对彼时的万通和冯仑记忆犹新，“那会万通发展势头很凶猛，冯仑出现的地方大家都簇拥而上”，他告诉中国网地产。而今，那个媒体人成为了主编，冯仑变身段子手，做起了文娱产业，重振再出发之后，依旧意气风发。
当初风光的万通，却每况愈下。3月11日，随着一纸公告，万通地产10%股份被转出，普洛斯成为第三大股东，终究成为定局。而此前，万通地产还将项目公司北京金通港房地产开发有限公司35%股权转让给了普洛斯。
股权转让背后，是万通水深火热的恼人处境：其持有上市公司股份基本全部处于质押状态。截止公告日，截至2018年三季度末，累计质押的股份分别占嘉华控股和万通控股的99.99%、81.94%，且部分股权质押融资即将到期，面临较大的还款压力。
质押背后，便是尴尬的现金流。万通2018年三季报显示，由于销售回款同比下降，期内经营活动产生的现金流量净额，也同比下降46.14%至2.75亿元。
万通现金流缺乏背后，却又是停滞增长的土地储备、收缩的房地产。2015-2017年，万通持有待开发土地面积分别为56万平、56.85万平和29.28万平。2018年三季报显示，报告期内公司无新增储备、开工、竣工面积。半年报显示，万通仅有十个项目在售，可售面积仅剩121.09万平米。
2018年上半年22.77亿的营业收入，却不如万通10年前的水平。公开数据显示，早在2008年，万通就实现了全年48.4亿元的营业收入，归属上市公司股东的净利润为5.27亿元。而2018年前三季度万通地产流动负债，较上年同期增加29.35%至46.48亿元，而同期内流动资产却同比下降20.66%至81.14亿元。
站在高起点上的万通，这些年为何没找到自己的高光时刻？中国企业资本联盟副理事长柏文喜告诉中国网地产，万通的冯仑时代创新能力很强，而行业战略定力与战略判断能力不足，失去了规模扩张的机会；王忆会的嘉华时代在努力实现转型，但同样缺乏足够的战略定力，导致转型的失败。
万通地产，辉煌起于冯仑时代，终结于嘉华时代？
冯仑梦断嘉华再难追
可以说，无论是冯仑时代，还是嘉华时代，不想就这样走向灭落，是万通极为渴望、也一直在做的事。
先来说说冯仑时代。2011年，冯仑唱衰住宅市场，万通开启漫漫转型路，重头戏是涉足工业地产美国模式。2012年，凭借TCT合作案例、品牌和资本的支撑，万通先后在上海（楼盘）、杭州（楼盘）、成都、无锡（楼盘）以及武汉（楼盘）等一二线城市收购布局，工业地产项目面积超过120万平方米。
彼时的万通深谙，不能把鸡蛋放在同一个篮子里。除工业地产之外，据中国网地产不完全统计，2011年，万通还试图从商用物业领域寻求突破；2011-2015年，在冯仑立体城市思想的推动下，万通以立体城市的先进概念在西安（楼盘）、温州（楼盘）布局；2015年1月，万通停牌拟收购互联网文娱资产。
然而，万般不由人。万通用5年时间，论证了商用物业的转型失败。公开数据显示，2015年万通商业项目租赁的收入为1.87亿元，2016年这个数字降到了1.58亿元。这与五年目标租金收入11亿元相距甚远。
宣布收购互联网文娱资产仅半年后，万通便公告称，与多家互联网标的公司因交易价格、交易结构等问题存在分歧。这一转型计划也就此搁浅。除战略定力外，柏文喜告诉中国网地产，冯仑时代在主业方面公开土储市场上相对保守，失去了在地产行业内持续发展的基础。
并且，“一个老板的性格决定了一个企业的性格。发展战略与老板思想匹配度有差距，银根紧、不清晰的产品线，未形成周期性可复制能力。再加上业务节跟社会发展模式差距较大，使得万通越来越落寞”，万通当年的一名员工更是说。
从工业地产经营上可以佐证，这也被业内认为是冯仑作别万通的导火线之一。据公开资料显示，万通工业地产的金融路线预期是，前期用基金四两拨千斤，后期用资产证券化形成推出和滚动开发的通道，最终实现以RELLT或公司形式IPO上市对接资本市场。
然而，众所周知的是，2012年国内的工业地产，在法律不健全、市场不成熟的情况下，除了少数外资和部分国有园区，能够达到租金收入步入稳定的“成熟阶段”，绝大多数工业物业未完成规模性整合，同时租金低、空置率高，难以按照RELLTS所要求的分红率估值。