深圳“中介改革”背后：9个月关店642家，不吃差价怎么活下去？
发布时间:2021-12-13 | 发布者： 东东工作室 | 浏览次数： 次《中国新闻周刊》记者/杨智杰
发于2021.11.22总第1021期《中国新闻周刊》
深圳市福田区百花三路，一家地产门店的玻璃门上张贴一纸转租公告，20多平方米的办公区空荡荡，只有两名房地产经纪人无所事事，默默浏览电脑，等待关店倒计时。
近4个月，这家店没有二手房成交，只有一些零散的租客单。一位经纪人告诉《中国新闻周刊》，一年前他有十多位同事，今年一半辞了职，有人回了老家，有的转型卖新房、写字楼，或干脆转行做其他销售。没有成交量，每月接近4万元的房租和水电费也成了重负，为节省开支，这家本土小型中介决定将该店与其他门店合并。
这不是周边关停的唯一房屋中介。仅在约300米长的路上，高峰时期有七八家中介门店、上百名房产经纪人，如今仅剩下三四家大型连锁中介。百花三路位于深圳百花片区，被称为深圳“最强学区”，对房地产政策变化最为敏感，是观察深圳楼市的窗口之一。今年前9个月，深圳已有642家中介门店关停。截至10月，深圳二手房成交量连续6个月下跌，9月份成交1635套，创近12年新低。
相似的剧情在广州、东莞、杭州、宁波、成都、厦门、济南等城市上演。中国房地产市场正迈入存量时代，尤其是在一线城市，二手房已占市场交易量的70%以上。今年，围绕二手房交易密集的调控释放出新信号。有评论指出：房地产调控从过去重点关注新建商品住宅，正逐步发展到一二手房调控齐头并进，“二手房市场正在成为房地产调控的主战场”。
关店潮只是刚开始
王丰(化名)是深圳百花片区的一名资深房产经纪人，在他从业的15年中， 历经数次深圳房地产的低谷期——2008年金融危机，2011年二手房按评估价过户征税新政，2016年“深八条”，2020年“7·15”新政。但在他看来，今年的调控是“史上对二手房和房产中介冲击最大的一次，接近洗牌，洪水冲过来了”。
2月之前，房产中介在百花片区促成一单生意不算艰难。百花片区位于深圳福田区，片区方方正正，约1平方公里，紧靠华强北商业街，大多小区都建于华强北最辉煌的千禧年前后。设施老旧，但周边却汇聚深圳考试成绩最好的荔园小学、名校百花小学、实验小学以及三所学校对口的深圳实验中学，此外还有6所幼儿园，是深圳“最强学区”。“一站式”的优质教育组合，吸引深圳家长斥资千万挤进这15个花园小区。
去年深圳楼市火热，王丰记得，最多的一个月，片区成交过七八十套房子，那时网上几乎没有挂牌的房源，上一套抢一套，他只能翻找老客户的联系方式，挨个询问有没有要卖房子。
但今年2月起，深圳房地产中介的好日子被叫停。2月8日，深圳住建局出台“关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知”，公布3595个小区的参考价格。参考价格是根据近一年楼市网签价格为基础，通过调查市场实际成交以及综合分析评估和测算形成。
深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任王锋介绍，62%的二手楼盘价格都和近一年的网签价格一致，10%的楼盘过去一年都没有成交价格，27%的市场价格严重偏离参考价格，这些偏离市场价格的小区，主要来自南山、福田、宝安等热点区域，价格虚高，存在投机炒作的成分。随后，深圳各房地产中介网站下架大部分房源信息，重新上架时，只能显示政府参考价。有中介机构称，高于参考价的房源可以过户，但买家要签一份风险告知书。
百花片区的房子在价格严重偏离参考价格的27%当中。去年11月成交的国城花园44平方米的一房，带实验小学和实验中学的学位，成交价为1218万元，均价高达27.68万元/平方米，目前政府给出的参考价是13.1万元/平方米。南天二花园的房价次之，去年12月的均价是18万~22万元/平方米，政府参考价为12万元/平方米。
二手房指导价虽不具有强制性，但对价格虚高的二手房交易开始起到威慑力的，是银行以该数据为参考数据放贷。中介王丰解释，以南天二花园89平方米为例，假如业主坚持20万元/平方米不讲价，买家只能以参考价贷款，首付将增加712万元。
价格严重偏离参考价的二手房，交易门槛提高，成交量明显下跌。乐有家统计，2021年2~7月，福田区香蜜湖片区、福田区百花片区、南山粤海片区、宝安新安片区、龙华民治深高北片区6大名校片区，房源成交量出现大幅下滑，1月份成交量同比上涨58%，3~7月，成交量同比跌幅均在50%以上。整个深圳的二手房成交量也在下跌，1月网签量尚有8971套，3月跌破荣枯线，仅4869套，6月份的网签量已降至3216套。
这几乎掐断了房产中介的生计。王丰介绍，百花片区近期每月成交5~10套的房子，而这个片区有几十家中介门店，超过600名中介。近4个月来，王丰只卖出了一套房子，靠的是多年积累的客户介绍资源。“新来的或者入行三四年的中介，没有人脉资源，肯定活不下去，很多人辞职，去送快递、跑滴滴，或者卖保险。”
深圳福田区百花小学所在的百花片区是深圳“最强学区”，15个花园小区中最高时某小区小户型房价超过30万元/平方米。2021年深圳二手住房成交参考价以及拟出台的学区政策，对该片区二手房交易有较大影响。摄影/本刊记者杨智杰
王丰发现，周围最先关门的是贝壳等平台的加盟店，比如德祐、糯家，加盟店不仅要自己担负租金、水电费，还要给平台交3万~4万元的加盟费。《中国新闻周刊》走访深圳南山区、福田等多个片区，多家糯家、德祐门店都锁门停业或是转租。接下来倒闭最多的是一些小型个体中介，他们也需要自负盈亏，但规模小，方便转型。
张媛是深圳房地产中介协会(以下简称“深房中协”)秘书长，在她看来，今年深圳对二手房调控的深度和时间长度，有史以来从未有过。深房中协每隔一段时间便会对全市的中介摸底调查，截至9月30日，深圳关停门店642个，占问卷调查总量15.1%，有效实名登记中介人员约4.1万人，较今年峰值减少6000余人，较去年同期减少14.2%。
作为中国最大的房产交易服务平台，贝壳找房也难以抵御市场下行的冲击。10月11日，贝壳找房上海研发团队全员被优化，其公开回应，“行业环境发生较大变化，公司据此对上海地区金融等部分业务进行调整”。