深圳回迁房“灰色”生意：违建变身拿“红本” 旧改3年房价翻5倍
发布时间:2021-12-11 | 发布者： 东东工作室 | 浏览次数： 次经济观察报 记者 陈博 深圳报道 短短5个月，凭借一套位于深圳原特区外的破旧农民房，房产中介周明赚足了50万。
今年3月，他以约1.8万元/平方米的单价入手一套65平方米的城中村房源；6月份，万科入驻这个城中村并正式启动城市更新的意愿征集工作；到了8月，这套房卖出了2.5万元/平方米的高价。
一进一出之间，他收获了可观的房源差价，还有1.5个点的佣金。
这是一门特殊的生意——商品是“城中村回迁房指标”，实质上特指城中村里无产权登记的历史遗留违法建筑，在经城市更新之后得到确权，获得“红本”（中华人民共和国不动产权证）；交易双方为原村民和投资客，参与主体还包括房产中介和介入城中村旧改的开发商。
这也是深圳区别于其他一线城市的“灰色”地带：历史遗留的特性让它游离于监管的边缘，城市更新运动释放了其中的套利空间，诸如3年内兑现5倍收益的案例，在“买旧”圈子里口耳相传，驱动着这门隐秘生意越来越大。
“如果你想入手，可以先预付定金。只要一有村民释放面积，你就可以优先选择。我们经手的很多客户都采取这种做法，不差钱，等货！”周明更具象的身份，是从事回迁房指标交易的房产中介。他说，这种回迁房的面积指标，原村民们一般以200平方米为一个单位逐次释放，整体供应货量偏少。他有一位客户，已经等了2个月仍未等到货。
投资客们热衷冒险的原因在于，商品房市场的调控力度正在持续加码，而这类“城中村回迁房指标”不仅不限购，售价也仅是同片区商品房价格的二分之一甚至更低。伴随着旧改进度的深入，价格还拥有逐渐上涨的空间。
不过，哪怕游戏规则制定得再详细，这种非法买卖依然暗藏着风险与漏洞。由于无正式产权登记，一旦交易一方违约，另外一方也难以运用法律武器保障自身权益。
城中村回迁房生意
傍晚5点左右，刚刚下过雨的天空还残留一丝灰暗。林姐匆匆吃完饭，拔腿朝小区门口跑去。
她脚蹬运动鞋，身着一套运动服，过于休闲的装扮与惯常西装革履的房产中介相比，着实有些随意。但乍一开口，职业身份不言而喻。
“你来得正是时候。”她在约好的地点站定，还未来得及调整呼吸，脸上已挂起微笑，招呼十分钟前通过电话的新客户——“走吧，我带你去看房。”
林姐在深圳生活已经20来年。她早年从事摄影工作，变化大概从10年前开始。“我老公喜欢买小产权房，后来心一横，我也开始研究。”她说，发现这份中介工作的时间更加自由，于是开店、带客……风风火火干了起来。
不同于普通房产中介为商品房“牵线搭桥”，林姐的生意聚焦在打着旧改概念的城中村“小产权房”上。
按照通常理解，小产权房一般特指经批准在集体土地上建设的合法村民住宅。但深圳早在1992年就完成了特区内土地国有化转制，2004年，为解决“无地可用”的困境，深圳又以城市规划“全覆盖”的方式，将特区外260平方公里土地转为国有土地，随之深圳成为全国首个没有农村建制、没有集体土地的城市。也正因此，在深圳官方口径中，历来没有“小产权房”这一说法，只有违法建筑这样的称谓。
不过，过往这些年，依然有大量的土地没有完成相应的补偿或者返还手续，实质上仍掌控在原村民个人、村集体或股份公司手上。不菲的房地产利益，推动着私房、厂房在其上鳞次栉比地立起。
深圳日常所提到的“小产权房”，既包括这类没有合法报建手续、无产权登记的违法建筑，也包括有合法报建手续的农民房、集资房、军产房、安居房等。
十年前，“农村城市化历史遗留违法建筑”这个概念被提出。上述提到的没有合法报建手续的建筑，如果建于2009年6月2日之前，则被归属为历史遗留违法建筑，在符合确认产权条件的前提下，经过一定程序有可能得到确权，转为合法建筑。
一个不容忽视的现实是，深圳早已从当初3万人的小渔村演变成如今拥有1300多万常住人口的大都市，日益增长的人口正在给这座建设用地奇缺的城市带来挑战。
如何盘活存量用地，实现土地资源的高效再利用，是深圳破解发展瓶颈的重要途径。政府部门将眼光投向遍布深圳各区各街道的“城中村”，根据深圳规土委去年的普查数据，城中村用地达到321平方公里，建设用地占全市的31%。
一场城市更新运动的大幕在深圳轰轰烈烈拉开。政府以此绕道打开违建困局，使符合条件的历史遗留违法建筑“正名”。
用业内术语来形容，林姐卖的正是城中村以城市更新之名得到确权的回迁房指标。在深圳，诸如此类的交易异常活跃。位于原特区外龙岗的布吉、横岗、爱联，宝安的沙井、固戍等城中村密集分布区域，均成为投资客趋之若鹜的购买“热土”。
“早期，深圳城中村回迁房基本都由原村民的亲朋好友内部消化。现在为什么这么火？一方面，深圳列入拆除重建类城市更新的城中村项目多了。另一方面，大家心知肚明这个过程所获取的利润空间到底能达到多少。”周明说。近两年，他混迹于深圳龙岗各处城中村，“撮合”了不少回迁房指标交易。
3年旧改 房价5倍翻转
林姐带着新客户爬上小坡，穿过热闹的小区商业街，眼前顿然开阔，“看，京基木棉湾旧改项目就在这里。”她将手指向坡下一片参差不齐的建筑物——低矮的旧式农民房密密麻麻耸立，狭窄的小巷沿着村道延伸至深处又纵横交错。
这是一个普通城中村遭遇旧改后的样子，明亮与幽暗泾渭分明：有的房子门窗早已被拆除，裸露出千疮百孔的破败；还有部分未签约的房子顽强坚守，暗自不动。
“那边是我自己买下来的两套。”林姐指了指靠近路边的一栋。这么多年辗转于深圳龙岗布吉一带的一堆城中村，她早已将大部分身家押注于此。
林姐在京基木棉湾旧改项目中拿下的第一套房源，要追溯回多年以前。19.8万元总价对应80平方米面积，折算下来的单价足够便宜，不到2500元/平方米，“算是未雨绸缪吧，那时候有些风吹草动，但压根没正式提到这里要拆迁。”
京基入驻木棉湾旧改项目是在7年前，彼时这些打上“回迁房指标”标签的城中村旧房，价格上涨到1.2万元/平方米。前年这个项目正式开启签约，价格一下子水涨船高。“有一段时间，这里卖到3万元/平方米以上，但也照样没货。”一旦拉起生意，林姐立刻滔滔不绝，“你现在来得刚刚好，2.85万元/平方米。之后跟京基签署拆迁补偿协议，拆赔标准按建筑面积1：1，开发商给到的过渡期租金是35元/平方米/月。”