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　　二手房的价格往往才是楼市真实需求的体现，这似乎已成众多业界人士的共识。随着近年来各地房地产调控政策的频频出台，新房市场在一定程度上得到扼制。如去年，不少城市就出现新房和二手房价格“倒挂”的现象。近日，国家统计局公布的70城房价数据显示，今年1月份，一二线城市二手住宅销售价格下降，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.1%。

　　记者分别赴北京、上海、深圳等地，实地走访了当地的二手房市场，以期为读者展示这些城市二手房市场的真实表现。

　　“房子终于卖出去了，真不容易。”见到记者，胡磊(化名)长舒了一口气。不过，胡磊的这套房子是降了120万元后才脱手的。

　　家住上海市松江区九亭镇的胡磊，自2017年底就有“换房”的想法：卖掉手里这套建筑面积约110平方米的大两居，在市区内买一套位置、学区好一点的房子。然而，胡磊这套位于贝尚湾小区的大两居，挂牌价从最初的620万元下调到590万元，再到如今以500万元成交，实际成交价相比挂牌价下降近20%。

　　记者注意到，二手房挂牌价的下调，也正是上海近两年楼市走势的一个缩影。国家统计局数据显示，自2017年4月上海实行摇号购房政策以来的22个月中，上海二手住宅销售价格指数仅有3个月份出现同比增长，最高涨幅也仅有0.8%；同比下跌的月份高达17个。

　　降价，成为近两年来上海二手房市场的主基调。新闻原文请点击：《降了120万才脱手！业主亲述，在上海卖掉一套二手房有多难》

　　对此，「看懂经济」邀请几位专业人士给出了自己的看法：

　　严跃进

　　易居研究院智库中心研究总监，看懂经济评论作家

　　目前对于二手房市场的判断，主要是从市场交易的公开数据、中介的挂牌和交易情况、交易中心的情况、部分二手房相关新闻报道等内容。所以说在最终“市场是否降温还是升温”方面，其实判断是不太一样的。这里面需要考虑两点。第一、从大趋势看，至少上半年楼市交易是以降温为主要判断的。第二、横向对比看，上海二手房复苏力度是要强于全国其他几个大城市的。

　　对于二手房来说，部分房东降价销售也说明了一种心态，即其认为市场表现不好，所以会降价销售。不过一般来说，降价力度大的，要分两方面看。一部分降价是因为过去价格上涨了，无非是价格不再虚高了。另一部分降价是因为确实有换房或其他资金需求，所以会降价促销。

　　周锡冰

　　财富书坊创始人&财经作家，《华为方法论》作者，看懂经济评论作家

　　2019年2月底，位于环北京的燕郊，以另外一种姿态刷爆互联网媒体头条。霎那间，中国房地产上涨的新闻如久逢甘露般奔泻而下。

　　其后，一个关注燕郊房地产的记者采访我，问我燕郊的房地产行情，我的回答是：“人为炒作，燕郊，包括通州，谁投资谁死，一个致命的原因是，解决不了就业，这是硬伤。”

　　前两天，搜狐网站发文证明了我的判断。今日编辑卡卡老师再次问及此次上海房地产寒流，对此我坚持我以前的观点——作为一线城市的北京和上海，尤其是核心区块，其房地产，继续上涨，在其郊区，保持小幅度上涨，有些区块可能会出现下降趋势，总体平稳上涨。我坚持北京和上海核心区块上涨的理由如下：

　　第一，中国大富进京的思维犹在。在核心区块，尤其是中心城区，北京和上海满足了各省进京，或者江浙皖等城市置业需求。

　　第二，优质的教育和医疗环境。在北京，上幼儿园的条件是，户口+房子才能上幼儿园，不买房，不行，除非回老家，所以，每年进京的人数是很大的，这是刚需，不管我们愿不愿意，这都是事实，至少目前是这样的。

　　第三，就业机会。我们每年都在喊“逃回北上广”，一个关键的地方就是就业机会和相对弱化的人情关系。在“北上广”，能力大于关系，凭借的本事吃饭，不像地方，尤其是三四线城市，根本就解决不了就业需求。

　　第四，中国的房地产格局呈现差异化。相对北京和上海，广深的刚需要差一些，广深目前其吸引力在下降，除了北上，其他房产都很危险。可能有人会问杭州、成都、武汉呢？其风险依然很大，尤其是武汉。成都相比杭州，还好一点。

　　综上所述，我的观点是北上的核心区块，依然还会持续涨。至于广深，尤其是广州，其幅度要小于深圳。

　　马靖玮

　　看懂经济评论作家

　　挂牌价格降低确实能反映部分业主对未来市场的一个预期，但不能作为反映市场价值的依据。从成交来看，热门板块的价格并没出现整体下跌，部分小区的价格还出现了微幅上涨。二手房本身涨的快落的也快，一旦市场回暖，价格还是会涨上来的。目前市场处于低谷，成交短时间内确实难有起色，部分投资客还有资金紧张的卖家会选择割肉，是买家（特别是刚需刚改）入场的好机会。

　　郭宇轩

　　南京工业大学，看懂经济评论作家

　　上海的二手房市场自去年起就出现了房价“倒挂”现象，销售价格一路走低，甚至降价早已成为“标配”。而这恰恰可能是在上海买房的一大机遇。

　　首先，和新房相对固定的价格相比，二手房的议价空间相对灵活。安居客数据显示上海12月二手房均价 49464元/m?，目前2019年1月二手房均价为49351 元/m?，环比上月下跌 0.19%，议价有进一步的上升空间。

　　其次，上海1月首套房贷利率的利率为为5.09%，均较去年12月持平，保持在相对较低的状态，并在2019年1月全国首套房贷平均利率最低城市的排名中居于首位。这很大程度上归功于上海2016年3月25日颁布房地产限购限贷政策。上海楼市经过持续两年多的调控以后，房价已经得到有效控制。

　　另外值得一提的是，随着2019年的到来，第一批恰好被拦住的非上海户籍客群，尤其是刚需客群，将于2019年3月后满足购房条件，未来二手房的市场很有可能会出现价格下降而交易量上升的局面。

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