如何将中国房地产市
发布时间:2021-07-29 | 发布者： 东东工作室 | 浏览次数： 次4月《全球房地产》上架。20余天后，两位作者任泽平、夏磊在各自公众号上兴奋的宣布，新书多次断货，出版社两次加印。洛阳纸贵可见一斑。本书大卖，并不出奇，其中从英国、日本、新加坡等国家的房地产市场历程，展现了一个国家房地产市场的制度、价格、泡沫等方面的不同历史过程。同时亦可通过这样的镜鉴，观测中国房地产市场的未来趋势。我认为，这对我们跳出传统从人口、经济和城市化水平来看房地产的发展，是具有启示作用的。
长长的引子：
中国的房地产市场是一个共识空白的市场
当我们说一样东西价格高低的时候，有时候是在抱怨，有时候是在比较，有时候是在判断未来走势。这些不同的心态在中国人谈及房价的时候都能看到，因为我们过去10年都在说房价太高了。但谈价格高低首先需要一个标准，如果标准不统一就会变成鸡同鸭讲，所以中国房价到底高不高，能有一个统一参照的标准吗？
我认为有一个方面可以参照，就是事实。事实比单纯的价格高低更具象。例如，中国人的首次购房年龄不到30岁，西方不少发达国家人民的首次购房年龄大约在40岁左右，中国人能提前了十年购房，说明房价是高还是便宜？
又例如，中国目前的人均住房面积超过35平方米，香港的人均住房面积大约是17平方米，现在上海的人均住房面积是香港的两倍，30年前香港是上海的2倍。上海人均住房面积在人口快速提升的背景下翻倍，这是通过住房资产的大量增加实现的，如果这个阶段房价持续偏高，又如何能做到呢？
还有，新房的销售面积和价格也在大幅提升，2018年中国新房销售面积大约1.5亿平方米，是20年前1200万平方米的12倍。从这个事实来看，中国的房价在过去20年里，至少是大部分时间属于容易购置而非难以负担。
这个结论会令很多人感到难过。但从另一个角度看，中国住房建设从东部到西部普遍的过剩也可以解释为什么房价“不高”。但这不等同于每个人都可以买得起，对于大城市特别是东部的特大城市更是如此。这些城市从长期来看，土地供应有限，但良好的吏治、发展前景和就业机会在长期吸引人口地涌入。因此，这些城市房价持续上涨，对没有住房的新移民来说，购买住房的难度远远高于在出生地。以上海为例，其传统中心城区面积只占全市面积6000平方公里的2%，居住了22%的人口，但新房供应只占全市的3%。因此，如果大家都希望居住在中心城区（即便对于原先居住的人来说都是如此），这些供应显然是杯水车薪，购买者的竞争就极大推高房价。
如果我们把眼光从中心区转向全市，那么城市竞争是另一个需要考虑的维度。为什么那些大公司选择在上海设立总部，而非人均GDP更高的杭州或者无锡？因为大规模人口的集聚提供了更有效率的市场、人员分工和创新机会。这些都提升了人力资源价值。同样的，人才之间的竞争留下了较有竞争能力的移民。他们对住房资源的争夺使得诸如上海这样的大城市有着更高的住房支付能力，因此也推高了房价。
为什么大家普遍觉得房子买不起？沉默的大多数也许是一个回答。从另一个角度看，中国城市90%左右的住房自有率显示，大家在说买不起的同时忽视了大多数家庭有房的事实，考虑欧美发达国家普遍住房自有率50-60%的现实，中国家庭90%的自有率简直高的惊人。
许多有房子的人也抱怨房价高。他们通常不到40岁。他们有的觉得自有居所不够漂亮发达，有的还想扩大居所以容纳新来的孩子和父母，或者增加一套房子以解决上学或者投资需求。这些奢侈的要求在太多地方如此普遍因此好多人视之理所应当。但看看全球发达国家，多数地区首次购房的年龄接近40岁，一般买的都是较为便宜的二手房或者小性居所。投资行购房更是少数富人行为。
很多人会和美国来比房价。当然他们通常使用北京、上海中心城区房价来和美国平均房价相比，从而体现中国房价高的多么离谱。但如果我们用北京、上海中心房价和中国城镇的平均房价相比，也会高出十倍以上，如过把乡村的房子加进来，则会高出20倍。
更多抱怨房价高的人其实是潜在的购买者。他们希望房价降低一些以符合他们的预算。但如果真的如此，他们其实是房价潜在的多头而非相反。看看住在香港4、5平方米笼屋内的穷人，他们从未有任何奢望去考虑购买。
总之，贵的东西可以变的便宜，也可能变的更贵；同样的，便宜的东西也可以更便宜，均值回归并非普遍定律。从行为来说，东西便宜的时候可能买不起，贵的时候买得也不算鲜见。本质上，房价从供应端取决于量，从需求端取决于人。
回归现实，正如狄更斯在《双城记》中所说的，“这是一个最好的时代，这也是最坏的时代”。同样，这是一个人人想有房的时代，又是一个人人抱怨房价过高的时代。房产令人又爱又恨，而2015年来中心城市房价的又一波回升，让房产这个话题又重新回到大家的视线中。该不该买，要买哪里、能不能负担又成为很多人纠结的话题。
步入2020年，新冠疫情突如其来。该不该买房，该如何买房，房地产市场如何调控，最终又该走向何方……这些林林总总的问题又再度浮出水面，必须回答，无法逃避。中国房地产市场庞大，涉及家庭和财富数以百亿计，但多年以来一直是零星评论不少，系统梳理罕见。所以，如果有一本房地产专著，能阐述全球和中国房地产的全貌，必然会大受欢迎。但是很遗憾，在很长一段时间里，这样系统的中文著作一直近乎空白。
英国、日本等国家的历史“镜鉴”
所以当《红周刊(博客,微博)》的编辑联系我，希望我写这本《全球房地产》的书评的时候，我很期待这本著作。细看下来，新书的结构清晰，分成上下两篇，上篇论述世界房地产发展状况，下篇论述中国房地产70年来的变化、尤其是近年的制度改革和影响。
具体来看，上篇主要是通过对中国香港、英国、美国、德国、日本和新加坡的住房制度、价格走势、泡沫和波动、金融和风险等方面的梳理，来看住房市场对各国经济、金融和财富的影响。同时也整理了各国各地区不同的住房发展思路，以及这种发展思路下各自在土地供应、住房金融、房地产税收、住房租赁、住房保障等因素对住房市场发展的影响。各国有不同的历史和文化因素。这五个因素的分析贯穿全文，使得不同地区和国家的住房制度的比较成为可能。当然，这种比较限于篇幅和分析资料的局限，显得较为简单，但这依然不失为本书一个比较可贵的尝试。除此之外，各国房地产发展历程中，都有一些比较有意思的部分值得读者留意。