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与全球大多数国家类似，房价的地区差异极大，中国大部分三四线城市的绝对房价和房价收入比基本合理，但是一线城市具有特殊性。根据我们的测算，2019年中国住房市值339万亿元，相当于GDP的343%，其中一线、二线、三四线城市住房市值分别为85、107、148万亿元，占全国比重分别为25%、31%、44%，人均住房市值分别为113、37、14万元。也就是说，北上广深4个城市住房市值85万亿元，占全国四分之一，人均113万元。

　　我们选取纽约、伦敦等一些具有代表性的全球核心城市进行对比。在考虑持有成本后，中国一线城市绝对房价、相对房价依然位居全球前列，宇宙的中心。究其原因在于人口流入但土地供给严重不足、优质公共资源富集以及货币超发，中国一二线城市房价并非由当地中位数收入人群决定，而是由全国高收入人群决定；加上中国居民收入统计不全、高储蓄率、高经济增速等情况，使得房价收入比、租金回报率不完全具备国际可比性。我们建议，以人地挂钩和金融稳定为核心加快构建房地产长效机制，以促进房地产市场平稳健康发展。

　　摘要

　　绝对房价：中国核心城市绝对房价和相对房价均居全球前列。1）核心城市房价高、涨幅高是世界普遍现象。2009-2019年，北上广深商品住宅成交均价涨幅达4倍以上，高于全国的2.0倍。与一线城市相比，二线和三四线的绝对房价和房价收入比较低。2019年一线、二线、三四线二手房均价分别为53987元/平方米、17063元/平方米、6978元/平方米，房价收入比分别为22.2、11.3、6.7。2）从绝对房价看，以使用面积口径估算，北京、上海和深圳中心区域实际房价分别为15.0、14.3、14.1万元/平方米，超过纽约的10.6万元/平方米、伦敦的10.2万元/平方米，仅次于香港的21.4万元/平方米。3）中国一线城市房价收入比较高，市中心租金回报率不足2.1%。以使用面积算，北上广深市中心房价收入比分别为67、56、37、52，高于纽约的11，伦敦的14，东京的11；外围区房价收入均在20以上，同样高于纽约、伦敦和东京；北上广深租金回报率不足2.1%，低于纽约的4.8%、伦敦的3.3%、东京的2.7%。4）考虑持有费用后北上广深与国际都市相对房价差距缩小。国外普遍征收房地产税、且物业费较高，持有成本明显高于中国。考虑持有费用后，以使用面积算，纽约、伦敦、东京市中心房价收入比分别为18、19、15，北上广深分别为68、57、37、52，纽约、伦敦、东京市中心租金回报率分别降至2.8%、2.4%、2.1%，而北上广深分别为1.6%、2.0%、1.4%、1.3%，差距明显缩小。

　　1000万人民币能买什么房子？

1）1000万在北京、上海、纽约、伦敦核心区CBD附近可购买的住宅使用面积差距不大，在67-80平方米左右，但纽约市中心住宅每年持有费用超过16万元，伦敦超过7万元，北京和上海不足7000元。

2）1000万在北京、上海外围区可购买使用面积在105-108平方米左右的住宅，而在伦敦、纽约外围区可购买的住宅使用面积分别为140、160平方米左右。北京、上海外围区房价较高，原因在于户籍制度使得外围区居民与核心区居民一样可以分享主要优质公共资源。按照上述住房面积，纽约外围区住宅每年持有费用超过19万元，伦敦接近7万元，北京和上海不足9000元。

　　中国核心城市房价的决定因素与长效机制。

1）中国一二线城市房价并非由当地中位数收入人群决定，而是由全国高收入人群决定。在人口长期大量向一二线核心城市集聚的背景下，一二线城市土地长期供给严重不足导致高房价，人地严重错配。并且，核心城市优质公共资源高度富集，中国特有户籍制度使得公共资源与户口挂钩、而户口基本与房产挂钩的情况更加促进全国高收入人群向核心城市集聚。此外，货币超发使得广义货币增速多高于名义GDP增长，刺激一线城市的房地产价格快速上涨。

2）房价收入比和租金回报率的国际可比性很差。所谓“房价收入比4-6是合理区间的国际惯例”为讹传，国际上并不存在这样一个客观标准。中国相对房价较高的原因主要在于：其一，中国经济增速在全球较高，核心城市相对房价高是成长性的反映。其二，中国居民储蓄率高达37%，是欧美发达国家的至少3倍以上，高储蓄率推升房价收入比。其三，中国存在收入瞒报少报、大量外来人口只挣钱不定居、父母提供部分首付款等情况，导致核心城市居民实际购买能力被低估，进而房价收入比被高估。

3）以人地挂钩和金融稳定为核心加快构建房地产长效机制。包括：以常住人口增量为核心改革“人地挂钩”，优化土地供应；保持房地产金融政策稳定；转变住房供应结构，丰富供应主体；推进房地产税改革，在提高持有环节成本的同时降低交易环节成本，抑制投机型需求。

　　风险提示：公开统计数据存在一定偏差。

　　目录

　　1 中国核心城市绝对房价和相对房价均居全球前列

　　1.1 核心城市房价高和涨幅高是世界普遍现象

　　1.2 北上深绝对房价位居世界前列

　　1.3 中国一线城市房价收入比较高，租金回报率不足2.1%

　　1.4 考虑持有费用后北上广深与国际都市相对房价差距缩小

　　2 1000万人民币能买什么房子？

　　2.1 核心区能买到的住宅使用面积差距不大

　　2.2 纽约和伦敦的外围区能买面积更大的住宅

　　3 中国核心城市高房价明显存在泡沫吗？

　　3.1 中国核心城市高房价主要源于什么？

　　3.2 房价收入比和租金回报率的国际可比性很差

　　3.3 以人地挂钩和金融稳定为核心加快构建房地产长效机制

　　正文

　　1 中国核心城市绝对房价和相对房价均居全球前列

　　和国际大都市相比，中国一线城市的房价贵不贵？我们选取一些具有代表性的全球核心城市进行对比，样本包括北京、上海、广州、深圳、香港、伦敦、巴黎、纽约、旧金山、东京等，其中重点分析北京、上海、纽约和伦敦。

　　与西方相比，中国城市行政区划范围内土地面积较大，比如北京市面积高达1.6万平方公里，广州、上海、深圳分别为7434、6341、1997平方公里，而东京、伦敦、纽约、巴黎面积分别为2188、1577、789、105平方公里。为增强不同城市的可比性，我们分别选择在中心区以及距离市中心8公里左右的区域（我们此处将其定义为外围区）进行比较。具体来看，北京的中心区指东城区和西城区，外围区指四环与五环之间区域；上海的中心区指内环，外围区指中环与外环之间区域；纽约的中心区指是曼哈顿中城和下城，外围区指距离曼哈顿8公里左右的区域；伦敦的中心区指伦敦一区，外围区指三区与四区之间区域。

转载请标注：我爱技术网——任泽平：中国一二线城市房价由全国高收入人群决定