北京“老牌”学区房价格调头 个别房主报价降百万
发布时间:2020-07-11 | 发布者： 东东工作室 | 浏览次数： 次相同年代、相同面积、相同房况的二手房，相隔一条街，单价差万元，这在之前的楼市不是什么新鲜事儿，因为这条街是一条分界线，一边是能上重点小学的学区房，一边则不是。然而， 4月18日北京新教改方案出台后，这种情况悄然起了变化：传统学区房价格松动，新晋学区房则直起了腰。伴随着北京教育资源的均衡化和优质学校的普及化，同一区域的房价开始 “削峰填谷”，横亘在“学区房”与“非学区房”之间的那条鸿沟正在弱化。
“这套房子130平方米，朝向很好，而且是满五年唯一住房，能上西师附小，业主报价还不到920万元，要是去年，根本没这个价儿，业主至少报1050万元以上。”昨天晚上8点多了，北三环阳光丽景底商一家中介门店内，小方还在向客户极力推荐一套该小区的“优质房源”。
最近一段时间以来，在楼市整体成交低迷的背景下，受北京教改方案影响，价格一直坚挺的“老牌儿”学区房价格出现松动，甚至部分房源降价百万都没人问津。
学区房塔尖的房价松动
在众多家长心目中，西城是北京整体教育资源最好的一个区；北二环、三环之间黄寺、六铺炕一带，因为是西城区重点西师附小的学区，更是“优中之优”；而黄寺大街北侧的阳光丽景小区，作为该区域唯一一个2000年后建的高端商品房社区，更是以“塔尖”自居，房价一直远远高出周边区域。
“这个区域的实际成交价格在6万元至6.5万元之间，不仅比北三环的裕中西里贵1万多，比北二环内鼓楼西大街一带都贵。阳光丽景就更不用说了，成交均价都8万元了，去年还有8.5万元成交的，不信您可以去网上查查成交记录。”在阳光丽景店干了近2年的小方介绍，在他的印象里，阳光丽景是有钱人买这一带学区房的不二选择。
“不过，最近，阳光丽景的房价开始降了。您看，这套朝北的65平方米一居，房主报价480万元，包税，税款将近40万元。去年11月，和这套房户型一模一样的一套房，裸房成交价还490万元呢。”小方指着电脑上的成交记录说。
“算总价，大户型降得更多了。我们现在主推的一套房子130平方米，业主报价不到920万元，去年10月份，同样户型，业主都报到1110万元了。”小方查看这套房去年下半年报价，最低价格是1050万元。
这两周，一直在万柳地区看房的小李也说：“最近，万柳地区的房价也能谈了。峰尚国际公寓一套80平方米左右的房子，去年年底成交价是830万元，现在780万元就能买到。二手房市场不太景气，还是能感觉到。”
“真想卖的”都开始降了
按照小方的说法，现在阳光丽景不少房源单价都降了5000元至1万元：朝北小户型在6.7万元左右，南北通透的中大户型在7万元至7.5万元之间。然而，记者在链家在线上看到，大多房源报价都在7.5万元之间，未见明显降幅。
“一套房报价降百万的房源确实有。去年，房主报价都跳着报，报的都比市场价高，水分很大，房主还都是一副‘爱买不买’的态度，没人买也不降；今年，真心想卖的房主，都把水分去掉了，报价降了，还有讲价的空间。网上报价高的，基本没人看，更没有成交；而经纪人推荐的基本是报价较低、性价比较好的‘靠谱’房源。”链家地产丽景店店长刘城明对这一现象解释说。
刘城明还说：“即使是阳光丽景同一小区的房源，不同楼座、不同户型，成交价格也差别很大，不能一概而论。比如该小区二、三号楼的房源，位于小区中心位置，安静且景观好，即使是现在房价降了，成交价也在8万元左右，比该小区1号楼去年7.8万元的成交价还高，但比同一栋楼、同户型去年8.5万元的价格降了5000元。”
另据刘城明介绍，该区域不仅是阳光丽景，其他房源报价和成交价也有所下调。比如他们最近刚刚成交的黄寺24号院一套房源，成交价360万元，比之前的一套同户型房源降了20万元；什坊街一套60平方米房子，报价360万元，比之前降了40万元；人定湖西里一套近百平方米的大户型，报价降了80万元，一个多月了，还没有成交……
“老牌儿”学区房优势在弱化
“育民小学的学区房，之前有9万元一平方米成交的，现在降到8万元都难成交，根本就没有人问。”西城青龙桥片区的一位经纪人向记者介绍。
据了解，现在除了海淀中关村、西城西什库一带，房价相对坚挺外，不少传统的“老牌儿”学区房价格都开始“耷拉脑袋”，其中包括府学小学附近交道口东大街，北京小学附近的长椿街地区。
“不敢说得太绝对，如果没有大的经济波动或房贷放松等利好，今年的学区房恐怕涨不动了，差不多到头了。”刘城明分析说。
在刘城明和很多经纪人看来，随着一些优质校的扩建、合并，以及重点中学与弱势小学的直接对接，传统老牌儿学区房的优势没那么突出了。刘城明进一步解释：“以前在我们片区，为了上重点中学三帆，很多家长会选择先上区重点西师附小或育翔小学，但现在裕中小学的学生可以直升三帆了，家长就没必要多花钱，买西师附小或育翔小学的学区房了。”本报记者 李海霞
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