赢在起跑线后，上海住宅租赁市场能否继续一枝独秀？
发布时间:2019-01-18 | 发布者： 东东工作室 | 浏览次数： 次在政府不断强调加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度的基调之下，租赁市场借政策东风获得迅速发展。上海作为全国外来人口集聚的主要城市之一，也在积极顺应政策导向，努力培育租赁市场，并成为全国首批试点利用集体建设用地建设租赁住房试点的城市之一。
一、上海率先扛起租赁大旗，
发展节奏全国领先
随着2017年全国首块纯租赁地块成交后，2018年上海发展租赁市场的决心依然坚定，在全国各大热点城市中，上海租赁市场的发展节奏以绝对优势遥遥领先。
一方面，纵向来看，我们主要分析2017年至2018年上海租赁市场的发展趋势，从租赁地块成交的建设用地面积占住宅成交的建设用地面积比例来看，2018年占比出现明显增长。2017年，上海共成交127宗住宅用地，建设用地面积达615.1万平方米，其中，租赁住宅用地共成交21块，建设用地面积达54.4万平方米，占住宅用地的比例为8.8%。2018年，上海共成交126宗住宅用地，建设用地面积达551.9万平方米，其中，租赁用地成交地块达35宗，建设用地面积达91.7万平方米，占住宅用地的比例为16.6%，较于2017年全年，增长了7.8个百分点，尤其是进入到下半年，租赁市场成交迎来高峰期，仅10月上海成交的13宗自持地块中，租赁用地就高达10宗，市场成交情况较可观。
从普通住宅租赁价格指数来看，自2017年三季度开始，上海市住宅租赁价格指数同比开始出现明显的上涨趋势，2018年住宅租赁价格指数在二季度达到小高峰之后，有小幅回落，但进入到8月，住宅租赁价格指数开始逐步上升。整体来看，较于2017年，2018年上海市普通住宅租赁价格指数有所上涨，租赁市场热度仍在延续。
另一方面，横向来看，通过分析全国各热点一二线城市住宅租赁市场表现可知，上海租赁市场的发展一直处于领先地位。2017年7月，上海“纯租赁居住用地”首拍以底价成交而落幕，全国首块纯租赁用地成交对于各城市发展和培育租赁市场上起到一定的示范作用。赢在起跑线后，上海在发展租赁市场上持续发力，2018年租赁地块成交数量达35宗，成交地块总量在全国遥遥领先，建设用地面积占住宅建设用地面积的比例为16.6%。除上海外，其他热点城市租赁用地成交情况都表现相对一般，我们以杭州、南京和合肥为例，成交的租赁地块建设用地面积占住宅建设用地面积的比例分别为3.1%、9.7%和6.8%。
通过对热点一二线城市的普通住宅租赁价格指数进行分析，可以发现上海租赁价格指数同比增速相对可观，整体维持正增长态势。除上海之外，一线城市整体租赁价格指数呈现负增长态势，部分热点二线城市租赁价格指数同比增速持续下滑，进入到下半年，同比增速开始出现负值。
二、需求旺盛推动市场持续发展，
多渠道助力租赁有效供给
自2018年以来，各大城市都在加大租赁市场的发展力度，国家政策也在积极扶持租赁业务的发展，在行业政策红利不断释放之下，上海租赁市场能获得迅速发展，我们认为主要可以从需求端和供给端进行分析。
?在需求层面，上海是一个外来人口较为集中的城市，而外来人口正是推动租赁市场发展的有效动力。截止到2017年年底，上海外来人口占常住人口的比例为40.2%。从近几年数据来看，上海每年外来人口均稳定在900万人左右，900万人的体量已超过了部分省会城市的总人口数量（诸如济南2017年全市常住人口也仅为732.12万人）。外来人口聚集会产生大量的住房需求，我们认为短期内这些人群的住房需求还是需要依靠租赁市场来维系，原因主要在于以下几点：
第一，从购房成本来看，对于大部分来沪人员而言，面对高额的购房成本，只能望而却步，因此，基于购房压力，多数来沪人员都会选择去租房，这在一定程度上有利于促进租房市场的发展。
第二，从楼市调控力度来看，上海已是全国最高门槛之一，单身限购，家庭连续缴纳不间断5年以上的社保或个税才可购买一套住房，严格的调控政策短期内限制了有购买力人群的购房需求，继而推动这些人群的住房需求向租赁市场释放。
因此，我们认为大量外来人口是支撑租赁市场持续发展的主要源泉，未来上海住房租赁市场仍具有较大的发展潜力。
?在供给层面，我们主要从政策支持、供给方式和供给主体这三个方面来分析上海租赁市场能持续领跑全国的缘由。
从政策角度来看，系列租赁政策的出台为租赁市场发展保驾护航。在国家不断强调要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度背景之下，上海也积极响应国家号召，出台各项政策支持租赁市场的发展，其中较为典型的是《上海市住房发展“十三五”规划》，政策强调到2020年，预计新增供应租赁住房约70万套，还将引导扶持住房租赁企业扩大规模。
从供给方式来看，上海租赁市场主要采用扩充增量、改造存量为主导的供给方式。增量市场方面，上海共推出纯租赁用地35宗，而一些热点城市2018年推出的纯租赁用地相对较少，多数城市的供地数量都集中在10宗左右，诸如杭州和合肥推出纯租赁用地仅为9宗和10宗，在租赁用地的增量供应上，上海以绝对优势稳居第一；存量市场方面，2017年12月，全国首个商改租项目在上海落地，开启了租赁市场存量改造的先河，通过商改租的形式不仅能增加租赁市场供给，同时也有利于盘活存量过剩的商办用地。
从参与主体来看，上海租赁市场市属和区属国企的参与度越来越高。在政策导向下，国企积极加大对租赁地块的获取力度，不仅有利于进一步缓解租赁市场供需矛盾，也是国企承担社会责任的有效体现。
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