观点直击丨新战投列席 阳光城定十年之约：地产与第二赛道接力（实录）
发布时间:2021-05-19 | 发布者： 东东工作室 | 浏览次数： 次观点地产网 2020年初，疫情与政策的双重压力下，阳光城执行董事长朱荣斌给全体员工写了一封“暴风雨来”的信，“当你穿过了暴风雨，早已不再是原来那个人”。
阳光城经受了暴风雨的洗礼后，朱荣斌用“欣慰”一词形容在2020年交出的答卷。
显示，2020年阳光城实现营业收入821.71亿元，同比增长34.60%，归属于上市公司股东的净利润52.2亿元，同比增长29.85%，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元）51.91亿元，同比增长32.52%。
销售方面，阳光城2020年全口径销售金额2180.11亿元，与上年接近持平，权益销售金额1395.65亿元，达成年度销售目标。
引入战略投资者泰康、提升分红率、销售稳定2000亿+、红线降档至“黄档”、财务评级的优化——“阳光城说到就要做到”，管理层总结2020年时指出。
在中民投淡出股东名单后，阳光城找到了泰康作为新的战投，也是房地产行业去年唯一获批的险资与房地产公司间的深度合作。
借着与泰康十年之约的利润承诺，朱荣斌提出了两个五年计划，对阳光城接下来的10年作出了定调，2020-2024年，坚持主业发展，“安全经营、保持竞争力”；2025-2029年，开拓第二赛道，“规模经营、稳健持续发展”。
销售与利润之间
在朱荣斌提出的不可能三角中，规模、财务、利润三个指标在理论上是不能完全兼顾的，犹如房地产行业中“做大做强”的命题一般，三者之间须有所取舍。
2019年，“双斌”在加入阳光城的第三年把公司带到了2000亿梯队，进入行业前15名，但令市场忧虑的是阳光城的利润水平、财务控制以及管理能效上的欠缺。
在跨过了两千亿门槛后，2020年阳光城放下了过去一直重视的规模，全年2180亿元的销售与2019年时创下的2110亿元相若，排名也掉到了行业第19，维持在了TOP20队列中。
在2020年，规模不再是主旋律，阳光城把重心放在了管理与财务之中。
数据显示，2020年公司加权平均净资产收益率（ROE）20.76%，平均每股收益1.20元，这两者均创下阳光城近些年的新高。
具体而言，阳光城在期内的管理费用、营销费用规模及费率双降，管理费用19.78亿元，同比下降9.58%，管理费率2.41%，同比下降1.18个百分点； 2020年营销费用24.02亿元，同比降低6.49%，营销费率2.92%，同比下降1.28个百分点。
2020年呈现的管理提效并非在一年之功完成，而是在“双斌”加入阳光城后进行区域整合、日常管理此类的精细化运营，终于在2020年见到了成效。
不过，阳光城约6.4%的净利润率以及18.88%的毛利率都较行业同级别房企略差，距离成为“中海、龙湖”式的优异房企仍有较远的距离。
在行业整体毛利率下行的情况中，阳光城未能幸免，整体毛利率下降6.66个百分点至18.88%，从平均水平降到了行业中的较差水平。
朱荣斌认为，房地产行业已经告别了过去的高利润时代。在限价、政策调控等因素下，过去几年行业的利润率总趋势是在下降的，短期内可能还会下降，但未来会重新形成一个新的平衡。
“阳光城要坚持三收三支、以收定投，确保在发展中保持财务、利润、规模的平衡，同时还要保持稳步的增长。”朱荣斌称。
阳光城在拿地投拓端亦有所放缓，全年支付总地价707亿元，权益对价401.96亿元，合计补充权益土地储备约725.96万平方米，相较于2019年近500亿元的拿地预算减少了近20%。
为了平衡毛利率，阳光城花了不少心思在城市更新以及产业勾地中，期内昆明旧改项目确权、广州项目已经准备入市销售，为此制定了万亿旧改战略，确定了广州、深圳等20多个重点城市开展城市更新。
2021年，阳光城的销售目标是实现2200亿+，全年可售资源约3260亿元，其中福建、上海、浙江大区合计占比43%，按照往年65%上下的去化率，足以支撑实现目标。
投拓方面，按照目标2200亿元的权益口径销售1400亿元计算，80%的回款率即达到1200亿元的回款额，最大比例的土地支出是30%到35%，相应支出额就是420亿到460亿元。
红线降档
在拿地上放慢了步调的阳光城，经过数年的努力已经逐渐从过去的财务泥潭中走出，净负债率大幅下降后，再从三条红线中的橙档降至黄档。
2020年，阳光城实现经营性净现金流入213.54亿元，重新回到2018年时的水平，期末账面货币资金498.05亿元，覆盖325.24亿元的短期有息负债，现金短债比1.53（考虑受限资金、预售监管资金后，现金短债比为1.06）。
值得注意的是，阳光城的回款率约为80%左右，相较于行业头部房企88%以上的回款率仍有差距，且2021年政府出台了多项严管贷款的政策，或许会对阳光城的资金流形成一定压力。
在三条红线下，除了现金短债比达标外，阳光城通过不断的债务优化后，实现了净负债率的大幅下降，减少近43.04个百分点至94.90%，符合监管要求。
目前，阳光城唯一踩红线的点在于扣除预收款项后的资产负债率，为79.09%，此项也是众多房企在优化红线监管时最难达标的。
阳光城并没有“夸下海口”在短时间内就完成向绿线的转变，而是继续保持在黄档不降档。
董秘徐慜婧透露，公司的财务模型可以通过2021年中最极端情况下的一些压力测试。
截止2020年末，阳光城有息负债规模1060.39亿元，同比下降5.59%。同时有息负债保持良性结构，其中短期有息债务规模325.24亿元，同比下降3.06%，短长比3:7，非银占比继续降至20.34%。
具体而言，阳光城期内的平均融资成本为7.42%，比2019年年末优化28个基点，部分企业信用债爆雷的事件对整体债券市场产生了较为负面的影响，还在缓慢的修复过程中。
为了降低整体的融资成本，阳光城引入了绿色债券的概念，并在去年11月9日，成功发行了第一笔境外绿色债券，票面利率7.5%，规模2.7亿美元。
与此同时，在评级公司方面，穆迪公司主体评级由B2上调至B1；联合国际主体评级由BB-上调至BB；惠誉债项评级由B上调至B+。
泰康与阳光城下一个10年
在业绩会上，阳光城迎来了一位来自北京的新面孔——陈奕伦——战投方泰康派驻的一名新董事，同时是泰康董事长陈东升的儿子，担任北京泰康董事长，泰康资产经营管理委员会委员、泰康资产香港有限公司CEO以及泰康集团投资管理部总经理。
对于为什么投资阳光城，陈奕伦表示：“阳光城作为行业的头部企业，在未来会有一个很好的发展机遇。阳光城和泰康在企业文化、商业模式和产业布局上还是有非常强的契合度的。”
朱荣斌把泰康称为“神队友”，两者之间的合作将基于市场化的原则，分为3个方面，首先是融资层面，其次是房地产项目联合投资开发，最后就是物业管理层面。
为了引入这个“神队友”，阳光城从2020年开始做出了为期10年的利润承诺，以及进一步将分红率提升至30%。