爆料！深圳法拍房刷新记录，溢价近200%，单价15万/平
发布时间:2021-05-12 | 发布者： 东东工作室 | 浏览次数： 次转载自公众号：住鉴局
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深圳法拍房“疯”了？
前几天，一套28年楼龄的老小区法拍房，刷新了深圳近年最高溢价率。
起拍价517万，最终成交价1505万，溢价率近200%！
值得注意的是，这套法拍房税费超140万！若把隐形成本都算上，单价高达16万/平，比隔壁华润城的指导价还高。
有人说，这么破的房子谁胆子这么大！
这究竟是怎么回事呢？
深圳法拍房火爆，老小区拍出“天价”
主角是被“网红盘”华润城包围的莱英花园。
事情要从4月24日下午说起。当天1.4万人在线上围观，进行了366次叫价，把起拍价517万的房子硬生生叫到1505万，十分夸张。
按起拍价来算单价，也就是说这个房子最多5万/平，现在直接怼到15万/平，翻了三倍！
图源京东拍卖
并且莱英花园191%的溢价率，刷新了2020年最高溢价率162%的记录。
图源湾区地产
我把拍卖信息扒了一遍，业主因为资金链出问题房子被抵押拍卖，很旧也很破。
一位资深的法拍房中介坦言，从去年开始深圳法拍市场就很火爆，今年新政后甚至有更热的趋势。
“今年3月初，就有两百多个人找我咨询法拍房相关业务，一点没夸张。”
查看相关机构数据，就能发现去年广东法拍房中，成交热度值最高和成交总金额最高的都是深圳。
法拍市场的火热程度可见一斑。
图源小鹰科技《2020年深圳市住宅法拍房研究报告》
从大家避而远之，到现在主动询问、疯狂竞标加价，可以说大众对法拍房的接受度越来越高。
中介表示，去年12月香蜜湖一号别墅拍到9191万，是深圳历史上有迹可循的拍价最高的法拍房。
莱英花园可不是什么豪宅，只是地理位置很好，就在华润城旁边。
而同地段还有不少楼盘楼龄更新，品质更好，但单价都比它低。
去年11月，华润城一期的二手房成交价13万/平，华润城二期还是挂牌才到16万/平，这还是次新房。
和片区中介咨询了解到，莱英花园最后一笔交易记录是在去年6月份，成交单价才12万/㎡。
为什么这套房子能拍出近16万/平的“天价”？
2020年11月制图
“天价”老小区谜团
为了解开这个谜团，我把这个小区相关资料都扒了一遍。
莱英花园除了地段好，被市场关注的最重要原因是：它是南山首个马上就要清拆的旧改项目。 而且它很特殊，是南山第二个旧改成功（首个是红树别院）、速度最快的住宅小区旧改，只花了4年多时间就到了拆迁阶段。
大概率是这几个因素叠加，让拍下这套房的人肯狠下心花大价钱。
具体原因下面进行详细分析。
莱英花园的地理位置就不必多说了吧？
位于南山科技园，项目被华润城包围。周边的商业、交通等配套都很成熟，还有南山外国语两个分校。
但莱英花园能拍出如此高单价，主要因为它是进度明确的旧改项目。仅4年多就完成了从意愿征集到确定市场主体，马上进行清拆。
因为业主已经签约完毕，进度非常快，可以说胜利在望。再加上旧改都有拆赔，未来拿到的新房面积可能会大10-20%左右。
深圳小区一旦有旧改的预期，业主立马涨价。只不过很多小区虽有旧改预期，但项目迟迟没有动静，房价也就折腾不起来。
举个例子，让大家直观感受，马上进行拆迁和迟迟没有动静的旧改项目价值差距有多大。
南山南油B区有套房源在去年5月进行拍卖，起拍价225万，最终成交价552万。虽然溢价率也还不错，但和莱英花园相比还有一定差距。
原因很简单，这个项目已经搞了很多年，没有太大进展。对比之下莱英花园马上就要动工，也就意味着新房子就要到手了。
在旧改面前，大家只认速度，谁都等不起。
要知道，在深圳有很多旧改早已立项但实际实施率很低，全市城市更新大体维持在25%左右的实施率水平。
过去10年，深圳拆迁的默认标准是签约面积与签约人数占比都需达到100%。由于条件苛刻，只有鹤塘岭小区、兴业生活区、桥东片区城市更新项目、莱英花园这4个项目达到双100%要求。
而莱英花园进度也很快。从2017年立项到2018年完成双百签约，2019年选择实施主体，最近即将动工，仅仅四年多的时间。
这时候你就可以理解，莱英花园这么值钱是因为——它就要成功了。