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原标题：管理层一年三变的正荣服务 “小步快跑”冲刺一亿管理规模

　　继上市热潮后，一家又一家物业公司纷纷披露了上市后的首份业绩单。

　　3月28日下午，正荣服务公布2020年年报，截至2020年12月31日，实现收入同比增长54.0%至11.03亿元，毛利同比增长56.8%至3.83亿元，毛利率同比增加0.7个百分点至34.8%。

　　董事会主席黄仙枝半年前提出的4000万平方米在管面积也已经落地，截至2020年12月31日，正荣服务合约建筑面积同比增长136.2%至8740万平方米，在管建筑面积同比增长80%至4130万平方米。

　　总体而言，正荣服务在上市后这一年仍保持了规模和业绩的正增长。

　　一位与会投资者表示，正荣服务近四年收入复合增长率为59%，2020年净利润增速为62.9%、超过业绩快报预期将近8个百分点，在已经披露的物业股中亦属不错。

　　据观点地产新媒体不完全统计，近期已披露2020年业绩的上市物业公司中，除正荣服务外，碧桂园服务、永升生活服务、金科服务等均在收入上实现了超过50%的同比增速，部分背靠龙头房企的物业公司如恒大物业等，虽然在营收同比增速略逊一筹、但净利润已经翻倍。

　　截至2021年3月29日，正荣服务近1个月股价累计涨幅为20.53%，但较之4.55港元/股的发行价而言，上市以来累计涨幅仅在10个百分点左右。

　　上述投资者透露，自正荣服务上市以来，控股股东欧宗荣已经连续3次增持正荣服务股份，管理层的表态是力争实现“一中三优”——突破亿万规模、净利润和在管面积保持50%以上复合增长率、服务品质与客户满意度保持持续上升、在未来三年达到50%以上增长率。

　　小基数与快增长

　　管理规模动辄以“亿平方米”为单位来计算的物业股中，正荣服务目前只能算是一家“小公司”。但正是因为基数不大，在连续扩张规模的道路上，正荣服务的增速相对显得更大。

　　2018-2020年，在管总建面分别为0.13亿平方米、0.23亿平方米、0.41亿平方米，复合增长率超过70%；合同管理总建面分别为0.25亿平方米、0.37亿平方米、0.87亿平方米，且第三方合同管理面积占比亦实现了逐年上升至64%——在物业公司大多背靠地产集团输送90%左右甚至以上的管理面积、贡献大部分收入来源的行业背景中，正荣服务64%的第三方外拓面积占比的确相对较低。

来源：企业公告，观点指数整理

　　据企业年报，正荣服务在过去一年不断拓展非住宅类物业，如写字楼、商业、公建、学校等等。截至2020年末，非住宅在管面积占比已经上升至44%，与住宅类几近持平。

　　同时，在新进城市中，正荣服务第一次拓展了度假村业态和城市服务项目，并于2020年11月发布商企物业服务品牌“荣企”，提供行政、资管、会务、餐饮、商务活动、设备设施管理等服务。

　　规模的变动往往对应着销售成本的变动，在物业管理行业中，这一指标的大头往往在于人员成本支出、分包费用、绿化及园林成本、水电开支等。在2020这一年，正荣服务销售成本同样有着超过50%的同比增幅：因业务规模快速增长，正荣服务销售成本由2019年的4.72亿元增至2020年的7.19亿元，包括上市行为等带来的行政开支1.4亿元；其增速又略低于收入增速，原因在于规模经济及信息技术带来的管控成本下降。

　　2018至2020三年间，正荣服务在收入与利润上均取得了连续的增长：收入从4.56亿元翻了两倍多至11.03亿元，毛利从1.21亿元同样翻了两倍多至3.83亿元；毛利率先是由26.5%快速提升7个百分点至34.1%，而后放缓增至34.8%。

来源：企业公告，观点指数整理

　　具体到细分业务中，物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务同样是正荣服务作为物业股的三大收入来源。其中，就2020年，正荣服务物业管理服务收入4.87亿元、对总收入占比44%，非业主增值服务收入4.15亿元、对总收入占比37.6%，收入来源比例相对均衡，亦打破了物业上市股以单一物业管理服务收入占比过半的传统。

　　社区增值服务虽然收入仅有2亿元、占比不足两成，但毛利率已经连续两年维持在67%左右，为正荣服务的业务增长带来了更多可能。在年报中，正荣服务如此描述：“社区增值服务收入增加，主要由于在管面积和服务使用者增加及生活服务业务类型愈加多样化所致。”

　　但值得注意的是，高毛利率并不能完全代表高增长性——正荣服务社区增值服务(房管家、生活家、科技家、美筑美家)中的多项服务开展时间均不足一年，可持续性仍有待商讨。

　　据投资者反馈，正荣服务管理层将就这一部分发掘更多利润增长点：计划探索有地方特色的社区零售服务、老年人护理和社区健康服务；在非住宅项目中提供诸如植物租赁服务、午餐餐饮及食物配送等服务；规划贸易公司、工程公司两个亿万级业务。

　　改变与变动

　　按在管面积所在地域进行划分，正荣服务立足于长三角、海峡西岸两个重点地区，前者在管面积占比近半、收入贡献占比56.4%，后者亦对总体收入稳定贡献两成，均在2020年中稳居地域拓展前两名，在管面积分别增加了915万平方米、470万平方米。

　　环渤海、成渝两个地区的在管面积相对偏弱，又以前者最为突出：最新在管总建面为86.1万平方米，贡献收入为2427万元，对应总收入占比仅为5%。

　　据管理层对投资者的回复，目前物业市场仍未饱和，正荣服务仍可以大力拓展；同时开发商业、写字楼、学校、医院等非住宅市场，注重外拓——“主推全员试拓，发动全体员工拓展市场”，这与部分房地产企业所采取的全员营销方式类似。

　　未来新增面积中，正荣服务提出住宅与非住宅的比例预期为“五五开”，来自正荣地产和第三方物业面积的比例为3:7,2021年目标是合约面积1亿平方米、在管面积7000万平方米。

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