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之前写过北京的文章，叫大家入手买，但毕竟只是凭数据做判断。我跟你们说了，会去北京出差，顺便去一线跑跑，把北京市区行情大概做个简单了解。

这样可以结合数据和市场做出更准确的判断，让刚需更好把握时机，所以今天跟大家做个跑盘后的汇报。

先说学区房

关于学区房，北京的人都知道西城区和海淀区的学区房是最好的，西城区就数金融街(000402,股吧)最顶级了，来这里上学的孩子非富即贵。

片区共6个小学，北京第二实验小学，顶级学位，18-20万/平，房子破的很，学位房只有新文化(300336,股吧)街的6栋楼可以上，但学校另外留了很多学位，哪些孩子能上不用我说拉。

中海凯旋，算是片区品质最好的小区了，即便北京楼市在调整，房价大多在跌，这几年中海凯旋的价格都没有跌过，非常坚挺。

虽然小学在金融街来说相对不算顶级，西单小学，但中学很好，而且在整个北京来说小学也算很不错。

我去看的一套170平米，报价3400万，单价20万/平，当天就碰到几波看房的，五个客户等着买，结果第二天中介告诉我，成交了。

另外还有一个尊府，09年的房子，也是20万一平了。

像中海凯旋和尊府这种房子，不论学位，品质，还是地段来说，确实都是无可挑剔，毕竟就在中南海的旁边，对于有钱人来说，周边也没有同类型小区可选择，所以我觉得他们以后即便涨到30万都很正常。

宏庙小学，也是顶级学位，所带的学区房，像宏汇园，丰汇园，一房20万/平，两房18万一平，而且房源很少，没人卖。

而金融街二流的小学，比如奋斗小学的学区房也要十六七万。

带奋斗小学的学区房，西城晶华也算品质不错的小区，154平三居，现在是2400万，在2017年最高价可以卖到3000万，这几年还是降了20%。

据附近的链家中介小哥说，今年730实施多校划片后，西城区的成交量有所下滑，但价格并没有变化，以前宏庙小学可以直升师大附中实验中学，这是西城区最好的中学，多校划片后，虽然说你买的房子，不一定能上宏庙小学，但实际上，小学其实还是就近入学的原则。只有录满了才会被分到别的学校去。有学位房至少多了一个机会，如果你不买是完全没机会。

所以实际上对学区房影响有限。

不过东城区的链家小哥刘小龙告诉我，东城区的多校划片政策还是2018年出的，当时影响也是立竿见影，成交量和价格有所下降，今年受疫情影响都在跌，最近两个月在回升了，和2018年差不多。

东城区我也去看了一下，学区房价格就明显比西城区便宜，比较好的史家小学目前学区房在11-12万/平，府学在12到13万/平，景山在11到12/平。

海淀区，学位最好的就是中关村(000931,股吧)片区了，一小，二小，三小，都是十四五万，万柳书院，2014年的次新房，价格最贵到了20万/平，而且无房源可卖。

这个价格在北京不算高估，我觉得值得，而且还有上升空间，带好学位的品质房子，就是硬通货。

我发现北京楼市不像深圳，很少有中海凯旋那种小区，就是品质又好，同时所带学区又好。基本上市区的房源，要么就是好的老破旧学区房。品质好点的房子，要么就不带好学位。

不会像深圳，因为很多是品质次新+学区房叠加，所以价格贵的离谱，有的已经涨到30万一平，即便是单纯的老破旧学区房，比如百花片区，有的也要20万一平。

没有对比就不知道价值高低，对比下来，我会觉得北京的学区房真的低估了，因为深圳学区房的含金量是根本没办法跟北京金融街学区房比的，同样20万一平米，你是买深圳一流的学区房，还是北京一流学区房呢？

我想不用问，只要你有名额，谁都会买北京一流的学区房吧。至于北京低估了多少，这个我也不好算。

但过去三年多，北京没涨，深圳却一直在涨，而且百花片区学区房起码涨了50%-100%，这个差距就拉的太离谱了，所以未来北京的学区房不该补涨吗？

二手房

北京市区的二手房好像也没有特别新的，十多年楼龄的房子都算是次新房了。

比如富力城，二环内，07年的房子，10万左右，2017年时价格基本上都是11万多，去年200-250平米的价格跌到9万多，现在已经回升到了10.5万/平，涨幅也超过10%。

富力城就是地段好，园林社区品质不错，但没什么好学位。因此也只有10万出头。

新怡家园，在东城区也算是数一数二的品质小区了，但学区一般，就是位置好，崇文门商圈，所以价格在12-13万/平。

我看了下这个小区现在的价格跟2017年3月的顶峰比起来，也是相差无几，但去年就相对便宜，最低有降到过10-11万/平左右。

所以这些品质相对不错的小区，在去年确实是个很好的抄底时机。现在买都已经涨了一些，虽然涨的还不算多。但同样一套130平米的房子，从1500多万，涨到1700多万，也涨了有200万的成本，超过10%。

我觉得这些房子明年还会有继续上升的空间。

有粉丝要我去看看二手老破旧，我也看了下，下图这个，中介跟我说是1958年的房子，外墙刷新了看不出。

但我走进去真的是不忍直视，这种房子在二环也要9万多，还是不要买这种房子吧，不抗跌，住的也难受，如果是我，我宁可买5环外的新房。

新房

由于时间有限，新房我只选择性的看了大兴、亦庄、石景山和西五环。

大兴，和园，154平米，三房，现在是毛坯5.4万/平，一期卖到6.7万带精装，这几年确确实实是降价了不少。

看着感觉品质挺好的，但售楼处人并不多。

因为旁边还有一个性价比更高的楼盘，中海寰宇时代，这是限竞房，89平米可以做三房，5.7万/平，比前一个楼盘贵三千，但带精装修，户型非常实用，所以成了北京的销冠。现场看房的人也明显比和园多很多。

买中海的人，还是首次置业的纯刚需为主，比如在东城区，在国贸上班的，有的购买力还是相对有限。毕竟中海的总价最低才五百万，前一个盘贵了几百万。

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