房企掘金上海新租赁时代
发布时间:2018-06-07 | 发布者： 东东工作室 | 浏览次数： 次日前，上海市政协委员屠海鸣在《关于借鉴香港“群租房”管理经验，加强白领公寓、单身公寓等集中式租赁住房监管的建议》提案中表示，上海应尽快研究制定商业用房改建为租赁住房的具体操作办法。同时，实行“发牌”制度，对于符合条件的这类租赁住房，发放允许经营的“牌照”。
8月11日，上海市住房和城乡建设管理委员会明确回复称：上海将研究制定“商业用房改建为租赁住房”的实施细则，对于“类住宅”清理整治过程中尚未销售的项目，也可以考虑转型为租赁住房。
从九部委联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，到上海“十三五”规划明确预计新增供应租赁住房约70万套，再到上海“商改租”意向明确，有关政策的接连出台正在推动上海租赁市场向新的方向发展。
事实上，自2015年长租公寓迎来发展元年，上海的租赁市场在众多房企的涌入下快速成长而今两年过去，租赁市场中谁在租？谁在做？怎么做？也逐渐成为行业发展被关注的重点。
“88后”白领为租赁主力
城市化进程的快速推进和一线城市发展的不断加快，正在催化着上海租赁市场的成熟。随着租房领域消费升级的趋势愈演愈烈，长租公寓获得年轻租房群体的青睐。
据V领地青年社区发布的调查数据显示，近1万名调查样本中有近8成租客年龄为30岁以下，其中“90后”和“95后”群体更是占到半数以上。
数据显示，长租公寓的租户群体中本科及以上学历的租客占74%，研究生及以上占比达14%。有出国学习或工作经历的租客占16%左右。在租户工作领域方面，互联网、金融、地产、咨询等行业的白领组成了青年租客的大多数。租户的薪资收入情况基本在6000元~10000元/月，房租费用基本占到其薪资的30%。
V领地青年社区首席执行官周君强表示，“根据我们的抽样调查，受过高等教育，年龄为“88后”的单身男女是当前消费长租公寓产品的中坚力量。他们大多从事互联网和金融行业，上班不满5年,能够接受1小时以内的通勤距离。同时又普遍追崇‘宅’文化，热衷网购,日常生活服务依赖线上完成，是典型的‘互联网子民’。”
尽管从V领地青年社区提取出的数据样本有一定局限性，但以点观面也能够基本摸索到当下上海长租公寓市场中租客的基本特征。“高效、便捷和有品质的生活方式已成当代年轻人的普遍需求。相比于传统租房模式，长租公寓因私密性好、配套全、安全系数高、社交成本低等优势而受到年轻人的青睐。”周君强称。
“一个行业不能用一两年赚不赚钱来衡量”
实际上，在整个行业的大洗牌中，长租公寓早已成为众多房企探索新业态的主要目标。
据克而瑞研究院的数据统计，当前在中国房地产市场中排名前三十的房企已经有三分之一进入了长租公寓领域。对于租赁市场的参与者而言，从房地产开发商，到中介、公寓运营商，博弈间如何成功掘金除了需要对于客户群体有清晰的把握，更要具备资金实力与运营能力。相比之下，开发经验丰富、资金实力雄厚的房地产开发商在长租公寓行业中优势更加明显。
以碧桂园为例，2017年，碧桂园上海区域也继万科、龙湖、旭辉之后试水长租公寓领域。管理架构调整后，碧桂园上海区域着手搭建长租公寓管理部、产城事业部、商业管理部的组织架构。
据碧桂园集团上海区域总裁高斌介绍，碧桂园上海区域自2017年5月开始拓展长租公寓市场。截至目前，已经通过整栋长租获取约1500套房源，旗下长租公寓品牌的打造正在积极研究的过程中，预计在今年年底会有300到500套长租公寓房源正式入市。
据悉，碧桂园目前已在洽谈长租公寓项目，操作思路包含两种：一种是直接利用碧桂园旗下的物业，一种是大面积租赁外面的物业，改造完成后再统一对外出租。
高斌告诉中房智库研究员：“随着租赁市场的成熟与有关政策的推动，一旦租赁人群能够在租房体系下办理居住证，享受到教育、医疗等社会福利，‘必须买一套房’的传统思路也会被逐渐打破。”
从2016年12月开始发展长租公寓市场的旭辉集团近期也放话希望在五年内达到20万间的发展规模，进军行业前五。在旭辉领寓首席执行官张爱华看来，长租公寓行业的发展空间巨大，通过旭辉领寓的研究和数据模型得出的结论，十年后长租公寓总的供应量将增长9倍，将从2016年200万间的规模，达到2025年2000万间的规模。
张爱华表示，一个行业不能用一两年的时间去看它赚不赚钱，长租公寓是一个有发展远景的新兴行业，至少有20年以上的发展周期，所以需要更多的耐心和更长的时间去打磨。
“相对于其他社会资本而言，房企做长租公寓有着得天独厚的优势。一方面一般房地产开发企业都拥有自己的物业管理公司，对于社群的把控更为清晰。另外，相对于其他社会资本而言，房地产开发商的资金实力更为雄厚，也更愿意去培养新的业态。有一些资本在做这件事时可能是出于战略或股权投资，而房企更会把这件事当成自己的生意来做。”高斌表示。
明源地产研究院首席研究员刘策也对中房智库研究员表示：“目前市场的租售比正处于历史低谷，未来很有可能迎来一个长周期，遇到租约抄底的机会。而租售比也极有可能会提高，在存量市场打开新的机会窗口。另一方面发展存量、租赁市场也是对目前增量市场的很好的补充探索，值得开发商有所作为。”
文章来源：微信公众号中国房地产报
（责任编辑：娄在霞 ）
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