上海世博大道的场馆故事 | 专栏
发布时间:2019-03-26 | 发布者： 东东工作室 | 浏览次数： 次
今天，我们就一起去细数散落在世博大道两侧，那足以载入中国体育场馆发展史的三大明星项目。它们的规模或大或小，彼此的定位也不尽相同，却在这4平方公里的区域内展现出“大珠小珠落玉盘”的和谐与美好。
特约作者/ 李 和利 编辑/ 吴 嘉伟
世博大道，位于上海浦东新区世博园区，全长约5.5公里，是连接世博浦东板块：ABC三大片区的重要通道。世博会结束后，世博大道继续发挥着交通大动脉的作用，并在上海市大力推进世博园区后续开发和城市功能提升的大背景下，见证了诸多项目的新生和成长。
这些年，体育产业也成为整个世博园区重点发展的方向，世博大道两侧陆陆续续涌现出了一批具有引领作用的优质体育项目，其中的一部分已经成为整个行业发展过程中的标志性案例。
今天，我们就去细数散落在世博大道两侧，那足以载入中国体育场馆发展史的三大明星项目。它们的规模或大或小，彼此的定位也不尽相同，却在这4平方公里的区域内展现出“大珠小珠落玉盘”的和谐和美好。
（一）梅赛德斯-奔驰文化中心
梅赛德斯-奔驰文化中心（后称“梅奔中心”）位于上海世博会园区浦东B片区内，属于“世博园”核心区。梅奔中心用地面积67242.6㎡，总建筑面积125945㎡，场馆共六层，其中地上四层共73941㎡，地下两层共52004㎡，拥有18000个座席和82个包厢，总投资约人民币24亿元，是2010年上海世博会最重要的永久性场馆之一。
梅奔中心是由上海文化广播影视集团有限公司和上海精文投资有限公司成立的合资公司，并由上海世博文化中心有限公司负责开发建设。而上述两家公司均是上海国资委的全资子公司，可以说梅奔中心是绝对的根正苗红。
而早在2008年，各方就已经对梅奔中心未来的运营问题进行了谋划和决策，上海东洲资产评估有限公司的评估报告（DZ080357026）显示，梅奔中心40年经营权的评估价值为50216万元。
据此，当时还是上海世博文化中心有限公司的同级兄弟公司上海东方明珠（集团）股份有限公司（现东方明珠(600637)新媒体股份有限公司）宣布其全资子公司上海东方明珠国际交流有限公司以5亿元人民币及梅奔中心每年营业收入5%的对价方式从上海世博文化中心有限公司获得梅奔中心40年（2010年11月1日至2050年10月31日）的经营权。
公告部分内容
根据2008年9月召开的上海东方明珠（集团）股份有限公司董事会披露的内容显示，交易双方共同的约定还涉及：
1、上海世博文化中心有限公司应不迟于2010年4月1日向上海东方明珠国际交流有限公司交付符合一流文体、娱乐、演出设施要求的场馆；
2、如果上海东方明珠国际交流有限公司与上海世博文化中心有限公司签订的授权经营管理合同未于2050年5月1日提前终止，则上海东方明珠国际交流有限公司在2050年5月1日以前就梅奔中心的授权经营管理具有独家的优先谈判权；
3、在2010年11月1日至2050年10月31日期间的每一财务年度结束后的60天内，上海东方明珠国际交流有限公司应向上海世博文化中心有限公司支付场馆年度营运收入的5%作为浮动管理费（如果浮动管理费的部分或者全部来自上海东方明珠国际交流有限公司以外的任何实际经营者，则上海东方明珠国际交流有限公司对于上海世博文化中心有限公司的支付义务仅限于其就该浮动管理费缴纳营业税后所得的剩余金额）；
4、自2030年11月1日起，上海东方明珠国际交流有限公司从梅奔中心授权经营管理运作中获得的全部净收益与当时的实际投资成本之比达到10%以后，则超过10%部分的收益的60%将于上海东方明珠国际交流公司在每个财务年度结束后120天内支付给上海世博文化中心有限公司作为额外管理费。
而2009年5月，上海东方明珠国际交流有限公司就与美国AEG公司下属的香港安舒茨文化体育发展有限公司合资成立了东方明珠安舒茨文化体育发展（上海）有限公司，上海东方明珠国际交流有限公司占合资公司51%的股份，希望通过AEG丰富的场馆运营经验来为梅奔中心的经营贡献智慧。但该合资公司也是以5亿元人民币和每年营业收入5%的对价从上海东方明珠国际交流有限公司租赁经营梅奔中心的，租赁期限是20年。上海东方明珠国际交流有限公司实际上拥有了梅奔中心前20年51%的经营权和后20年100%的经营权。
梅奔中心正式被合资公司接管后，他们做的主要工作就是不断地拓展场馆的冠名权、场地租金、场地包厢租金以及场馆内商铺的租金等收入来源。根据网络媒体报道，2011年初梅赛德斯奔驰就以10年8000万美元的费用拿下该场馆的冠名权，这是奔驰公司在德国以外的首座冠名场馆，被《纽约时报》称为“创出了中国冠名权交易新高”；而包厢的出售则以年为单位，价位根据包厢大小而定。
据悉，包厢价格大约在80万元人民币以内（按年计）。赞助商在“买下”包厢后，不但有明确的广告标识，还可以邀请公司客户观赏演出。
依据上海东方明珠（集团）股份有限公司和现东方明珠新媒体股份有限公司2011年到2017年的年报，东方明珠安舒茨文化体育发展（上海）有限公司经营下的梅奔中心各项指标成绩喜人：净利润方面，从首年的3028.59万元增长到2017年的8324.5万元；而营业收入则从2011年的1.37亿元人民币增长到2017年的2.24亿元人民币，短短7年实现了质的飞跃。
梅奔中心这个项目对于场馆的建设方来说，24亿元人民币的场馆建造费用目前看来仅仅通过5亿元人民币加分成的方式来收回投资是一个很长期的过程，因为大概每年平均的营收需要达到9.5亿元人民币才能正好在第40年实现回本，虽然合同中也约定了未来达到超额利润后加收额外管理费的内容，但想仅仅依靠梅奔中心在短期甚至中期内收回投资，也是一件比较困难的事情。
而对于拿下经营权的运营方来说这却是一门很“值”的生意。因为相对于5亿的初始投资，他们在2011年到2017年的七年间，就已经赚取了3.5亿元的净利润，回本指日可待。梅奔中心的例子其实说明了在一定条件下，场馆运营不会是一桩无利可图的买卖；而独立的场馆开发则是一场遥遥无期的等待。
（二）万国体育中心
延伸阅读：当商业地产遇上消费升级，万国体育中心提供了一种新思路
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